财政部关于物业治理企业执行
　《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知
　（财会字〔１９９９〕４４号　１９９９年１２月１日）

　　二、物业治理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业治理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）。

　　三、本通知自２０００年１月１日起执行。
　　附件：物业治理企业会计核算补充规定（试行）

附件：　　　　物业治理企业会计核算补充规定（试行）

　　一、会计科目及使用说明

　　　　　　　　　　　　第２０４号科目　预收账款

　　１、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。
　　２、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。
　　预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收帐款”科目的贷方，不设本科目。
　　３、本科目应按有关单位和个人设置明细帐。
　　４、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。

　　　　　　　　　　　　第２０５号科目　代收款项

　　１、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
　　企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
　　２、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
　　３、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
　　４、本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。

　　　　　　　　　　　 第２０９号科目　其他应付款

　　１、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后预备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
　　２、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
　　３、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。
　　４、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。

　　　　　　　　　　　　第２８１号科目　代管基金

　　１、本科目核算企业接受委托治理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
　　２、企业收到代管基金时，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。
　　企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。
　　企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“治理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。
　　代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：
　　由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入－－物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。
　　由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
　　３、本科目应按单幢房屋设置明细账。
　　４、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。

　　　　　　　　　　　　第４１１号科目　物业工程

　　１、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
　　企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的治理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。
　　２、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入－－物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
　　企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的治理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
　　３、本科目应按工程项目设置明细账。
　　４、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
　　５、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。

　　　　　　　　　　　　第５０１号科目　经营收入

　　１、本科目核算企业在物业治理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、治理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业治理收入、物业经营收入和物业大修收入。
　　物业治理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
　　物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
　　物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
　　２、企业取得的各项收入，应按下列原则确认：
　　企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
　　物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
　　３、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业治理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
　　企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
　　企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。
　　４、本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业治理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业治理收入”，企业可以根据实际治理需要，按照物业治理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。
　　５、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

　　　　　　　　　　　　第５０２号科目　经营成本

　　１、本科目核算企业物业治理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。
　　企业所属物业治理单位在经营中发生的治理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“治理费用”科目，不在本科目核算。
　　２、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。
　　企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。
　　月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。
　　３、本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
　　４、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。

　　　　　　　　　　　第５１１号科目　其他业务收入

　　１、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
　　商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。
　　其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。
　　２、企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
　　３、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。
　　４、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

　　　　　　　　　　　第５１２号科目　其他业务支出

　　１、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。
　　２、企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。
　　３、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。
　　４、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

　　二、会计报表的编制说明
　　１、在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托治理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。
　　２、“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。
　　３、“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。