开发商在取得预售许可证之前与客户签订的

认购合同是否有效？

（湖南大民律师事务所  肖国平主任律师）

近年，房地产行业火爆，房地产商往往用银行的贷款、买房人的预付款、建筑商的垫付款，开发房地产，自有资金极少。

按照我国法律，开发商在房屋竣工验收之前、取得政府房地产管理部门预售许可之后，可以对外预售房屋，这就是所谓的房屋预售制度。法律明文规定，开发商在取得预售许可之前，不可对外出售房屋，不可收取客户任何性质的资金。

但是，市场上，常常遇到这种情况：开发商在取得预售许可证之前，甚至在房子开始建设之前，就与客户签订所谓的认购合同，收取认购款。

开发商在取得预售许可证之前与客户签订的认购合同是否有效？房屋建成后，如果房价涨了，开发商是否要按原价格履行合同？

回答这个问题，可分为两种情况。

第一种情况：开发商涉嫌诈骗。

去年，昆明发生了一个牵扯到市委书记的大案。来自市委书记家乡的开发商通过便捷的途径给书记送了一个报告，要求取得某一片土地，综合开发一个大楼盘，自然是“有利于昆明经济建设，有利于昆明市民”。市委书记将这个报告批给副市长“研究处理”。但是，昆明党委、政府最终没有批准这个项目。

项目报批过程中，开发商的售楼广告铺天盖地，同时大量发售房屋。一段时间，昆明市民排队“购房”，“开发商”与“购房户”签订了大量的认购合同，收取了大量“房款”。

这个虚拟楼盘最终以刑事案件的形式收场。昆明方面主动将市委书记当年的批示在网上曝光，确实是请副市长研究,而不是命令副市长办理。领导和政府部门都没有责任。

第二种情况：开发商已取得土地使用权、已办理建设用地规划许可、未办理预售许可证。

现行法律、法规规定，开发商只有在取得预售许可证之后，才可对外发售房屋。那么，开发商在取得预售许可证之前对外签订的认购合同，是否一律无效？

最高人民法院在《最高人民法院公报》上，公布了这么一个案例：

2002年，上海的仲崇清（原告）与金轩大邸房地产公司（被告）签订《金轩大邸商铺认购意向书》，约定：原告向被告支付意向金 2000元，购买被告开发的金轩大邸商铺150平米，均价为每平方米7000元(可上下浮动1500元)，被告在正式对外发售时通知原告前来认购。此后，原告按照约定支付了意向金，但因后来商铺价格涨幅巨大，被告对外发售时未通知原告前来认购。原告要求被告赔偿经济损失100万元。
          

法院最终认定：

因双方签订意向书时，金轩大邸公司已经取得了建设用地规划许可证、未取得预售许可证，意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础，因此，认定涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。

金轩大邸公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，应当承担违约责任。

《最高人民法院公报》公布的案例，对全国法院同类案件具有指导性。