|
买卖、出租房屋，要交纳哪些税费？
（湖南大民律师事务所 肖国平主任律师）
根据国家、湖南省、益阳市的有关规定，买卖、出租房屋，益阳市现行税费标准如下：
一、个人或单位购买新房或二手房，买方应缴纳的税费。
1、契税。
（1）个人购房，房价款的2%，单位购房，4%；非居住房屋，一律4%。
（2）个人及家庭首次购房、所购买房屋的面积在90平米以下的，契税为1%。
说明：国家契税政策一直都在调整中。
按国务院契税条例，及湖南实施细则，契税税率为4%。
1999年，财政部、税务总局财税字【1999】210号文规定：“个人购买自用普通住宅，减半征收契税”，即调整为2%。
2010年，该优惠政策调整为：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
”（财政部、税务总局财税字【2010】94号文）。该文件湖南省并无执行细则，或者说暂未执行。
(3）房改房首次上市交易，契税1%。（此为益阳政策）
2、维修基金。
维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造的资金，属业主所有，房地行政主管部门代收代管。
益阳市维修资金交存标准为：按建筑面积*单位建筑面积安装工程造价的一定比例交存；属于多层的，交存比例为5%，属于高层或设有电梯的，交存比例为7%。
买房时，开发商一般要求业主按房价款的2%或3%的比例预交，开发商代业主向房管部门交存后，多退少补。
3、产权(所有权)登记费。
住房产权登记，每套收取登记费80元。
商业、工业等非住宅房屋的产权登记，每套收取登记费550元。
每本证书，收取工本费10元。
4、配图费
房产测绘分户图，1.36元/平方米，分户平面图，40元/户。
5、权证印花税
5元/本。
财政部、税务总局财税〔2008〕137号规定，暂时免征。
6、抵押登记费（只有按揭购房才需要）
抵押房屋贷款购房，办理抵押登记时，要交纳抵押登记费。
按益阳市物价部门核定的标准，抵押登记费为借款金额的千分之二。
按国家发改委、财政部发改价格[2008]924号文件的规定，每套住宅抵押登记的登记费为80元，非住宅房屋，每套抵押登记费为550元。前述益阳市物价部门核定的标准早已失效。
如果您在办理抵押登记时，房管部门按抵押房屋价款的千分之二收取抵押登记费，这个属于乱收费。
7、担保费（只有公积金贷款按揭购房才需要）
在益阳市，通过公积金贷款按揭购房，统一由益阳市中小企业信用担保有限公司为借款人提供担保，担保费为贷款金额的千分之六，其中借款人承担贷款金额的千分之四，益阳市住房公积金中心承担千分之二。
8、交易手续费
新建住宅3元/平方米，转让方承担，其中经济适用房1.5元/平方米；存量住房（即二手房）6元/平方米，双方各50%，其中房改房1.5元/平方米。
9、（水电燃气等）开通费
湖南省物价局、建设厅2009年《湖南省新建商品房交易价格行为规则》规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。
二、出售二手房，卖方应缴纳的税费。
1、营业税
税率为5%，加上相关附加部分，为5.575%。
财税[2011]12号规定：
a、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
b、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。
2、个人所得税
结合财税字【1999】第278号、财税[2010]94号、湘地税函[2008]135号文件，个人出售房屋的个人所得税政策为：
（1）个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；
（2）其他情况下个人转让房屋，按照下列公式计算个人所得税：
个人所得税=（售房款-购入价款-税金-费用）*20%
税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
（3）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可在住房转让收入1%-3%的幅度内确定个人所得税。
益阳的具体标准为1%。
（4）从 2008年11月17日起，至2010年12月31日，湖南省内出售二手房的个人所得税附征率按现行标准统一下调50%。
3、土地增值税
财政部、税务总局财税〔2008〕137号文件规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。
4、价格评估费
益阳市已于2005年取消二手房交易的强制评估,改以基准价为基础核定契税。
三、房屋出租，出租方应交纳的税费
依据湖南省财政厅、湖南省地税局《关于调整个人房屋租赁税收综合征收率的通知》（湘财税〔2009〕73号），标准如下：
1、个人出租住房，月租金收入1000元以下（含1000元）者，按4%的综合征收率纳税；月租金收入1000元以上者，按6%的综合征收率纳税。
2、个人非住房出租，月租金收入1000元以下者（含1000元），综合征收率为6%（只征6%的房产税）；月租金收入1000元以上者，综合征收率为12%（房产税6%、营业税5%、个人所得税1%）。
肖国平主任律师个人主页：http://www.yylawyer.net/lawyers_con.asp?id=220 |
大民简介 | 
